中国酒店业显然已经进入新一轮的升级整顿期，连锁酒店的平台化占领市场，非标住宿的异军兴起，供给产业链的升级变革。相比国际发达地区酒店业的成熟经营，仍在变革阶段的国内酒店行业在众多暗潮涌动的因素影响下，供给端结构到底会如何变化，未来国内的住宿供给量趋势到底如何变化？今日分享矽亚投资©出具的酒店业未来分析报告，一起看看国内酒店业供需关系及连锁化有怎样的发展趋势？

文章来源：矽亚投资©

        过去，国内的酒店行业呈现“哑铃型”结构，产品组合为“五星级+招待所”。而现在，国内的酒店行业发展成了“金字塔型”结构，基本上覆盖了豪华、高端、中端三个细分市场。那么行业结构是如何一步步实现转变的？在此背景之下，国内酒店行业的供需关系又发生了什么变化呢？

行业概述

酒店的分类与盈利模式

        酒店业是指出售住宿、宴会及会议等服务换取房间租金及服务报酬的行业。按照服务提供的类型可以分为全服务酒店及有限服务酒店。全服务酒店所提供的服务主要包括住宿、会议、宴会、度假休闲相关的服务。有限服务酒店剥离了全服务酒店的非核心功能，只提供B&B（早餐+床）服务。

        从连锁酒店经营者角度按照经营形式来分类，主要分为自营与加盟两种类型。自营与加盟最主要的区别在于租金及经营性负担是否由酒店集团来承担。自营业务中，酒店集团承担租金以及运营费用，酒店管理集团承担了绝大部分的经营性风险。因此，划分自营业务和加盟业务的主要标准为是否承担了大部分经营风险（主要是下行风险）。

        自营又分为：自持物业（Owned）与租赁经营（Leased），两者的主要区别在于用于经营的酒店物业是否属于酒店集团。目前绝大多数酒店集团的经营物业来自于租赁。

        加盟分为管理加盟（Manachised Hotel）与品牌加盟(Franchised Hotel)两类。两者的主要区别是是否由酒店集团派驻管理人员。目前国内以管理加盟为主要合作形式。国外以管理加盟以及品牌加盟并重。某些较为知名的国际品牌会通过“长期管理协议”（longterm-agreement）来规避经营性风险，虽然单体酒店的人事权/财务权/经营权（由酒店集团交租金）都属于酒店管理集团，但是由于经营性风险通过“协议”规避了，所以本质上这种业务应该属于管理加盟范畴。

自营业务VS加盟业务

        自营的盈利来自酒店经营，加盟的盈利来自加盟费；相较于加盟模式，自营酒店的经营性风险更高。自营的盈利模式为经营酒店，主要的营收为房费、会务费以及其他服务性收入。主要的成本为装修、租金、人工及耗材。加盟店收入主要靠一次性加盟费用及持续加盟费（一般按照营收的百分比提取），成本主要有人工及后台支持成本（营销费用、行政费用的分摊以及管理人工费用）。长远来看加盟模式具有较强的规模效应。

        以加盟形式为主导是酒店集团做大后的必然选择。加盟模式相较直营模式经营性风险更小，在具备品牌及管理输出能力后，将会成为主要的业务拓展模式。直营模式是重资产模式有较大的经营性风险，同时经营性弹性也较大。轻资产模式经营性风险较小，相对较为稳定，是以品牌与管理输出为核心的商业模式。

        在直营模式下租金与RevPAR是两个核心变量，两者的驱动因素都是商业的繁荣程度，但周期长度却差异较大，租金以8年～10年为一个周期，RevPAR周期则多为1个月～2个月（客房租金调整周期）。直营模式是出租者与酒店管理集团对未来经济繁荣程度的对赌，酒店管理者承担波动风险。如若经济繁荣程度比出租价格隐含的繁荣程度更高则酒店经营者获得较大收益，反之亦然。

        这种风险的不匹配在长期运营过程中会带来必然的风险暴露（如经济危机时，酒店大多亏损）。酒店集团核心能力并不是对经济的预测（或者说酒店集团的核心价值并不是风险对赌），而是对酒店业务的管理能力。

        加盟模式则能够更好的体现酒店集团的管理能力。从加盟商的角度来看，他们比集团自营店具有更好的风险匹配（多数加盟经营者为自有物业的所有人或者对当地商业租赁市场有较强信息优势）可以对冲大部分的租金波动风险，但是缺乏客户引流与管理能力。因此，加盟模式在酒店集团具备一定的品牌输出能力后，将会成为主要的业务拓展模式。

酒店业发展综述：从野蛮生长到存量整合

        我国酒店业从最初的“五星级+招待所”的哑铃型产品结构，逐步发展到目前豪华、高端、中端兼具的“金字塔型”结构。供需关系也逐步从总量供给不足向结构性供需失衡转变。

建国近70年来，我国酒店行业历经四个大的历史阶段：

        第一阶段（49年代至80年代），酒店业发展初期。建国初期百废待兴，以计划经济为主导的经济体系下，我国形成了以“五星级+招待所”的基础住宿体系。五星级酒店多针对外宾，国内差旅需求通过“招待所+宾馆”形式解决。酒店产品结构呈现“哑铃型”。

        第二阶段（80年代至2010年前后），酒店业快速发展期。改革开放后经济高速发展，住宿业固定资产投资快速增长。供给的增长速度显著慢于需求的增长，成本端处于低位，酒店利润较高。酒店业需求快速发展，国内品牌、国外酒店品牌以及单体酒店在中国快速发展。

        第三阶段（2011年～2016年），温和增长时期。酒店供需关系逐步饱和，叠加13年“抑制三公消费”，高端酒店亏损面扩大。固定资产投资增速趋缓，2014年首次出现负增长，未来酒店业增速趋缓。

        第四阶段（起始于2016年），存量整合期。这一时期住宿业固定资产投资首次出现负增长，大型酒店集团以并购的形式实现资源的快速整合。例如：锦江收购7天/维也纳，首旅收购如家，华住收购橘子水晶。单体酒店生存空间逐步被压缩，连锁酒店集团以加盟店形式逐步整合单体店（大酒店集团加盟店新开店增速仍然维持高位）。存量整合阶段将会持续很长一段时间，酒店行业集中度也会逐步抬升。

供需分析

        酒店的需求端相对较为平稳，当地交通（人流）增速可以间接的反应需求增速关系。一般是火车载客量以及机场吞吐增速，可以大体对应当地的住宿需求增速情况。相较于需求端，供给端的波动性则会大很多。只要有适合的物业，新增酒店的周期大致为9个月～12个月。区域性的供给以及结构性的供给不足是酒店行业的主要矛盾。

区域供给与需求周期

        我国的供需结构已从早期的供不应求，逐步转变到地域性与结构性供需失衡，呈现一定的供给周期属性。从微观上来讲，一个酒店业主在决定是否开业时并不知道其他新进入者的计划，也不能准确预测区域性的需求增长，因此区域性供需波动总是存在。但是伴随投资放缓，这种波动会逐步收敛。中国正处供给波动平滑的阶段。

        需求端伴随经济平稳增长，据预测酒店总需求以每年10%左右的速度平稳递增。酒店的总需求基本等于过夜旅客数。人们出行概括为四种运输途径，即为：铁路、公路、民航与水运（占比极小）。尝试用交运数据来倒推住宿需求（只能定性分析，假设每个旅客到达目的地后留存的天数未改变）。从全国总运量来看，基本反应的是公路客流的情况（公路客流占全国总运量的80%左右，14年增速大幅下滑主要由于统计口径中剔除市内交通所致）。

        而从出行平均距离来看，公路及水运都较短，对应出行时间小于1小时，并不能产生住宿需求。而铁路与民航出行距离分别在447公里及1700公里，当天往返的可能性较小，与我国酒店需求基本匹配。近年来，民航运量与铁路运量基本维持在年均10%的增速，因此推断酒店的需求侧也以10%左右的速度递增。

        从出行成本考虑，航空出行基本对应的是中高端酒店需求，铁路出行则对应经济及中型酒店需求较多。从近几年增速来看，航空客运增速数据略快于铁路增速，从一个侧面反映中端需求的增长强劲。